Jsou obory, které vám, mohou přivodit nejednu krušnou chvilku, pokud do nich vstoupíte jako laik. Jedním z nich je realitní trh, čili prodej a nákup nemovitostí. Možná jste se už dostali do situace, kdy jste potřebovali prodat nebo koupit byt. Začali jste tedy procházet webové stránky se spoustou informací a snažili jste se v celé této problematice zorientovat. Pokud se v této oblasti nepohybujete dostatečně dlouho, zůstanou vám některé aspekty tohoto obchodu úplně utajeny a ať už prodej proběhl nebo neproběhl, nedozvíte se, jak by probíhat mohl. Pojďme se na to tedy podívat od začátku.
Majitel chce svou nemovitost prodat pokud možno za nejvyšší možnou cenu. To je přirozené, jenže má mnohdy zcela nereálné požadavky. Až do dnešního dne se o reality nezajímal a neví, že byt v protějším domě, se sice prodal za 2 miliony, ale byl dispozičně lépe řešený, byl po kompletní rekonstrukci, měl balkon a výtah. Kdežto ten jeho je v přízemí, kam nikdo nechce, nebo naopak ve 4. poschodí bez výtahu.
Zkušený makléř mu může reálnou cenu naznačit, nicméně tím, že spolu navážou spolupráci (zvláště jde-li i o přátelský vztah), může se cena pohybovat na horní hranici prodejnosti, ale jde o cenu trochu reálnější, třeba 1 850 000,-Kč.
Nyní nastupujete na scénu kupující. Když narazí přímo na nepoučeného majitele bytu, pak se s ním začne handrkovat o ceně, aby se nakonec shodli na 1 950 000 Kč. Majitel spokojený není, protože si myslel na ty dva miliony a kupující zjistí, že za rohem se mnohem lepší byt prodal za 1,8 milionu.
A nebo...
Když kupující najde tento byt v nabídce výše jmenované realitní kanceláře. Cena je sice 1,85 milionu, ale lamentuje nad tím, že musí zaplatit provizi. Realitní kancelář cenu nemovitosti snížit nechce, protože je přátelsky spojena s prodávajícím a navíc je placena procentem z provize, které si taky nechce dobrovolně snížit.
A nyní pozor…
Nastává třetí a pro vás nejlevnější případ. Najdete si „svého“ zkušeného makléře, říkejme mu realitní poradce. Stojí mezi vámi, majitelem, realitní kanceláří a právníkem. Ano slyšíte správně i mezi právníkem. Každý právník má své oblíbené obory a jen málokterý dělá výhradně realitní právo, které má svá specifika. Bude se tedy snažit vypracovat tu nejobecnější, i když po právní stránce správnou smlouvu. A protože jde většinou o právníka prodávajícího, mohou smlouvy obsahovat klauzule, které pro vád až tak výhodné nejsou. Proto musí být váš realitní poradce zkušený i v této oblasti. Viz níže.
Měl by taky vědět, že se podobný byt dá koupit nižší cenu, že se ten byt nabízí už dlouho, neznáte-li danou oblast, pak zná případnou problematiku, která má rovněž vliv na cenu, a že původní cena byla 2,1 milionů. Osloví svého kolegu (realitní kancelář), který byt nabízí a domluví si s ním spolupráci. Dojedná vám tu nejnižší možnou cenu a můžete se domluvit na sepsání Kupní smlouvy. Nejenže jste byt získali levněji, ale váš poradce vás nestál ani korunu, protože jej vyplatí výše uvedená realitní kancelář.
Nyní by se mohlo zdát, že nejhůře je na tom vlastně ten prodávající. Zdání klame. Kdyby do prodeje nezapojil realitní kancelář, prodával by nemovitost dlouho a na nižší cenu by stejně nakonec přistoupil. Protože čím déle se nemovitost nabízí, tím větší nedůvěru mezi kupujícími získává, byť by tam nebyl žádný zádrhel, lidé se bojí, nějakého skrytého problému. Po celou dobu nabízení musí platit poplatky související s užíváním bytu. Navíc bývá prodej vázán na koupi další nemovitosti a ta mu díky dlouho prodávané první nemovitosti unikne. Když se do prodeje zapoví hodně makléřů, bývá prodej daleko rychlejší, protože každý makléř má někoho, kdo něco hledá. Spokojen tedy může být i prodávající.
Bohužel takto lidé ale většinou nepostupují, a je to jeden z důvodů proč vystřelila cena nemovitostí do závratných výšek.
Další etapou prodeje je kupní smlouva
I zde je velmi výhodné mít svého realitního poradce. Je to člověk, který stále kope na vaší straně hřiště. I zde je totiž mnoho možností, jak si zadělat na problém.
Smlouvu sice napíše právník, ale on za ni dostane zaplaceno ať je jakákoli a když nikdo neprotestuje, tak ji v takové formě i podepíšete. Smlouva je obvykle formálně správně, ale většinou je to jen šablona, kterou je potřeba doladit. Může se vám třeba stát, že majitel nechá byt nevyklizený a vy pak nevíte, jak s věcmi naložit. Odvezete je do sběrného dvora, bývalý majitel se o to druhý den přihlásí a zažaluje vás… Proto se každá smlouva musí doplnit o konkrétní situace, které se na danou nemovitost vážou. Váš poradce už ty finty ve smlouvách zná a pohlídá, abyste tam neměli nic, co by vás poškodilo. Když stejnou věc udělá protistrana prodávajícího, smlouva se stává vyváženou.
Bohužel jsem už četla i smlouvy, které vypracoval právník a byly tak zmatené, že byste se museli v případě potíží obrátit na soud.
Určitě jste si všimli, že nejhorší situace pro vás nastane ve chvíli, kdy má majitel nemovitosti svého realitního poradce a smlouvy sepisuje jeho právník. Tady proto radím velkou opatrnost.
Vždy si důkladně promyslete, kdo bude vašim realitním poradcem.
A jedna důležitá informace na závěr. Nevěřte tomu, že všechny realitní kanceláře jsou prohnilé od základu. Nebudeme tvrdit, že takové nejsou, je jich možná tak 5 % z celkového počtu. Špatná práce je ale většinou předurčí k zániku.
Bohužel se na realitním trhu pohybuje poměrně mnoho nezkušených makléřů, kteří jsou daleko větším problémem. A ti se vyskytují jak v malých, tak ve velkých realitních kancelářích. Mohou vás poškodit taky, i když to většinou dělají neúmyslně. Je to proto, že práce makléře je (ač se to nezdá) náročná a fluktuace je zde velmi častá. Skutečných odborníků je tedy relativní nedostatek.
