Drtivá většina z nás nejsou podvodníci, a proto ani neumíme jako podvodníci přemýšlet. Proto nás dnes a denně překvapuje, na co ta malá hrstka podvodníků je schopna přijít, jen aby nás podvedla. Protože už dlouhá léta pracuji v oblasti realit, setkala jsem s takovou spoustou nepravostí jak na straně klientů, tak na straně makléřů, že by se jeden divil. Z vlastních zkušeností vím, že v 99% proběhly všechny prodeje zdárně, a pokud při prodeji nějaké formální chyby přeci jen byly, tak nevypluly na povrch jen proto, že úmysl všech stran byl dobrý.
Přesto tvrdím, že prodej nemovitosti je vždy rizikový, ať už se jej snažíte provést prostřednictvím realitní kanceláře, advokátní kanceláře nebo na vlastní pěst. Pojďme se tedy podívat alespoň na některé problémy.
Prodej na vlastní pěst, neboli nemáte na své straně nikoho, kdo tomu rozumí:
Sami nejste schopni posoudit reálnou prodejní cenu vaši nemovitosti, protože vás k ní většinou vážou nějaké citové pohnutky.
Uvědomte si však, že můžete při prodeji narazit na člověka, který nemovitost vlastně ani koupit nechce, ale dělá jen „typaře“. Někdo, kdo vás následně vykrade. Stačí jen, že mu v rozhovoru řeknete, že smlouvu podepíšete za 14 dní, protože jedete na dovolenou.
Setkat se ale můžete i s člověkem, který se cenu naopak bude snažit srazit tak nízko, že bude opravdu neadekvátní. Většinou jde o člověka, který se nákupem a prodejem realit živí.
Jak jej poznáte:
- Důrazně prohlašuje, že nikdy s realitní kanceláří spolupracovat nebude.
- Když přijde na prohlídku, je přehnaně sebevědomý, je to takový brouk Pytlík – všechno znám, všechno vím.
- O nemovitost jako takovou se moc nezajímá a jde jen po ceně.
- O ceně, kterou vám nabídne, vůbec nehodlá diskutovat a bude o ní tvrdit, že jde o výhodnou nabídku a fakt by ji nenabízel, kdyby vedle nebydlela jeho stará matka, kterou chce mít pod dohledem …. atp.
Zásadně nevěřte inzerátům – „Mladá maminka se synem nutně hledají byt 2+1. Hotovost mám, RK nevolat!“ V takovémto případě jde s největší pravděpodobností o křivého makléře, který si tímto způsobem mapuje terén, kde se co prodává. Ti naivnější makléři pod stejným telefonem hledají různé nemovitosti v různých lokalitách. Ti ostřílenější mají několik čísel – SIM karty přesně zaškatulkované na různé druhy nemovitostí a mají je někde ve stole. Když tam zavoláte, tak je číslo nedostupné, protože SIM není v telefonu.
Může jít i nějakou organizovanou skupinu, jeden kupuje a druhý dělá, jakože je jeho advokát. U tohoto domnělého advokáta uschováte kupní smlouvy a on je následně vloží na katastr, aniž byste dostali jedinou korunu.
Když už se ale na prodeji s někým nakonec dohodnete a není to ani jeden z případů, může se stát, že vám řekne, že smlouvy vypracuje jeho advokát a vy se s tím spokojíte, protože advokátům přeci věříte. Pomineme-li případ, že jeho „advokát“ vůbec neexistuje a on si smlouvy napsal sám, tak je potřeba si uvědomit, že JEHO advokát je JEHO advokátem a tím pádem do smlouvy napíše to, co kupující chce, pokud je to formálně správně. Čili klidně i to, co vás může značně znevýhodnit a mohli byste ve finále přijít o značnou částku peněz, případně i o nemovitost.
Prodej prostřednictvím vlastního advokáta:
Bohužel ani tady nejste zcela chráněni, protože žádná smlouva není tak dobrá, aby nás ochránila proti zkušenému podvodníkovi. Navíc, … pokud se daný advokát nezabývá realitním právem tzv. na plný úvazek a dělá např. hlavně rozvody, tak ho stejně jako vás nenapadnou do smlouvy vložit body, které vás ochrání proti předem připravenému podvodu.
Setkala jsem se dokonce se smlouvou, kterou sepsala advokátní kancelář zabývající se realitní problematikou, kde bylo uvedeno, že po zápisu nemovitosti u družstva na nového „majitele“ vyplatí peníze, ale už neuvedli, komu ty peníze vyplatí a nebylo to jasné ani z předchozího textu. Věřím však, že nešlo o úmysl a že by vše proběhlo OK i kdybych si toho nevšimla.
Může se však také stát, že advokátovi zapomenete říct důležité informace, které jsou pro sepsání smlouvy podstatné a přestože smlouva bude po právní stránce v pořádku, tak vás nebude nijak chránit. Budete-li tedy prodej realizovat s advokátní kanceláří, ověřte si, že tato kancelář je v oboru realit znalá.
Prodej prostřednictvím realitní kanceláře:
Zapomeneme-li na to mizivé procento vyloženě podvodných prodejů, tak je dobré vědět, že i v dobře míněném případě nastává problém ve chvíli, kdy se něco zadrhne. A pak přicházejí ke slovu již podepsané smlouvy. Nevěřte slovům: „Nebojte, vždyť je to jen smlouva, ve skutečnosti to proběhne hladce. Toto do smlouvy píšeme vždycky, …“
Rozhodně není potřeba se bát prodeje prostřednictvím RK, protože je to méně rizikové než prodej nemovitostí prostřednictvím osob neznalých. Přesto je potřeba si na některé věci dát pozor, přičemž některá z níže uvedených pravidel se týkají všech tří způsobů prodeje:
- Inzerujte sami a nebojte se, že si vás realitní kanceláře nebo vhodný klient nenajdou. K tomu úplně stačí jakýkoli realitní web. Zkušené realitní kanceláře mají možnosti, jak vás ihned po inzerci zaregistrovat do své interní databáze, aniž by vás oslovovaly a volají, až mají vhodného klienta.
- Nevěřte tomu, že čím větší RK, tím bude prodej probíhat lépe. Velké RK mívají větší provize (nejsou výjimkou ani 7-8%) a k tomu si přidávají DPH, což prodej i dále zdražuje a protahuje. Tím, že jsou velké, mívají levnější inzerci a tím pádem i více inzerují. Je tedy pravděpodobné, že klienta najdou dříve než vy. Obvyklá provize je 3-5% z ceny nemovitosti.
- Současně je třeba si uvědomit, že dlouhým prodejem (nikoli masivní inzercí) se znehodnocuje (snižuje) cena nemovitosti. Každý hledající hledá podle jiných kritérií (filtrů), proto čím je inzerce četnější, tím se nemovitost rychleji prodá.
- Pokud nejde o osobně prověřenou RK, tak zásadně nepodepisujte žádné exkluzivní smlouvy a nevěřte žádnému argumentu, který od nich slyšíte. Pokud přesto nějakou smlouvu podepíšete, tak jen na konkrétního klienta, tzn., že RK má kupujícího Pavla Nováka a vy se ve smlouvě zavážete, že tento konkrétní klient s vámi do jednoho měsíce podepíše kupní smlouvu (budoucí kupní smlouvu). Což je adekvátní termín, v jakém se to dá stihnout, protože kupní smlouvy mohou být v úschově u vašeho advokáta až do zdárného vyřízení případu. Pokud se tak nestane, prodloužíte smlouvu nebo od ní odstoupíte. Často se totiž stává, že jiná RK vhodného klienta na vaši nemovitost má, ale nemůže mu ji nabídnout, protože daná RK odmítá spolupráci.
- Vše se dá přitom vyřešit přímo v rezervační smlouvě, která bude v tomto případě trojstranná. Na jedné straně bude RK, na druhé straně kupující a nakonec vy jako prodávající. Tím se úplně vyhnete podpisu exkluzivních smluv.
- Vždy si dávejte pozor, co a komu podepisujete. Při podpisu rezervační smlouvy chtějte vidět občanský průkaz všech stran a pokud na smlouvě tato osoba nefiguruje např. přímo jako zprostředkovatel, chtějte po ní doložit i ověřenou kopii zplnomocnění, že může takovéto smlouvy podepisovat, případně přijímat provize.
- Hlídejte si, aby smlouva byla vyvážená. Pokud vás zavazují k nějaké pokutě, tak chtějte, aby stejnou pokutu platila i protistrana, když něco nesplní. Zavazujete-li se ve smlouvě pod nějakou sankcí k podpisu kupní smlouvy, dbejte, aby se i protistrana zavázala ke stejnému, a zprostředkovatel takovéto smlouvy (opět pod sankcí) předloží, … atd. Takže k čemukoli se zavážete, měla by se protistrana zavázat stejně.
- Dbejte na to, aby rezervační smlouva obsahovala i prvky týkající se dané nemovitosti, tzn. její specifikaci, prodejní cenu, co cena zahrnuje, co bude obsahovat kupní smlouva, případně i tok peněz od jeho čerpání po jejich výplatu.
Pamatujte na to, že se může stát, že když tam některou věc z uvedeného mít nebudete, a pak nebude splněno to, co jste chtěli, tak toho může někdo nepoctivý využít, a označit to tak, že jde o odstoupení z vaší strany, vč. sankcí, které to přinese. Kupní smlouva totiž může ve finále obsahovat třeba i to, že nemovitost prodáte na splátky.
Autor článku: Jarmila Petrášová
