Finance na nemovitost

Pokud máte potřebné finance na koupi nemovitosti v hotovosti, můžete si svůj vysněný domov pořídit téměř okamžitě, ale sleva za „platbu v hotovosti“ není jistota. V Praze tak nakupuje velká část kupujících. Někdy vyjednáte slevu spíš díky rychlosti a jistotě obchodu.

V případě, že hotovost nemáte, což je taky běžné, můžete využít některý z úvěrových produktů k financování bydlení. Mezi základní finanční produkty patří stavební spoření a hypoteční úvěr. Je možné využít jeden z těchto produktů nebo je kombinovat.

Stavební spoření

Výhody a podmínky: Stavební spoření je vhodné pro ty, kteří potřebují úvěr na nižší částku, např. do čtyř set tisíc korun (záleží na cílové částce, příjmech, zajištění a pravidlech konkrétní spořitelny). Podmínkou pro získání úvěru ze stavebního spoření je pravidelně spořit minimálně dva roky, přičemž je obvykle požadováno naspořit alespoň 40% potřebné částky. Stavební spoření obvykle nestačí na pokrytí celé kupní ceny nemovitosti, ale může být kombinováno s jinými úvěrovými produkty nebo s několika smlouvami stavebního spoření z rodiny (např. od rodičů nebo prarodičů).

Možnost mimořádných splátek: Výhodou stavebního spoření je možnost doplatit zbývající část dluhu bez penalizace. Můžete také provádět mimořádné splátky, což vám umožní zkrátit dobu splácení a ušetřit na úrocích. Je také možné snížit pravidelné měsíční splátky po dostatečně vysoké mimořádné splátce (pravidla se liší smlouva od smlouvy).

Překlenovací úvěr

Pokud chcete financovat celou nemovitost pouze prostřednictvím stavební spořitelny, budete pravděpodobně potřebovat překlenovací úvěr. Tento úvěr vám umožňuje okamžité získání peněz, ale vyžaduje, abyste během určité doby (dospořování) měsíčně spláceli úroky a zároveň spořili na svůj účet u stavební spořitelny. Překlenovací úvěr bývá dražší než řádný úvěr, protože v letech dospořování dlužník úvěr splácí pouze úroky, ale nesplácí hlavní část úvěru (záleží na tarifu a spořitelně).

Obvyklá výše překlenovacího úvěru se pohybuje kolem 800 000 korun (úvěry ale mohou být i v milionech – rozhoduje příjem, zajištění a podmínky konkrétní spořitelny), přičemž vyšší částky by mohly být pro běžného žadatele příliš nákladné. Tento typ úvěru také umožňuje mimořádné splátky, které je třeba nejprve schválit stavební spořitelnou.

Hypoteční úvěr

Výhody a podmínky: Hypoteční úvěr je ideální pro získání vyšší částky na koupi domu nebo bytu. Hlavními faktory ovlivňujícími výši úvěru jsou vaše bonita (výše příjmů) a kvalita zástavy (nemovitost). Nejvýhodnější podmínky obvykle získáte, pokud alespoň 20-30% hodnoty nemovitosti financujete z vlastních zdrojů a zbytek z hypotečního úvěru.
V ČR se často řídí hranicí LTV. ČNB ponechává horní hranici LTV na 80 % (a pro žadatele mladší 36 let na 90 %), přičemž ukazatele DTI a DSTI jsou v tomto nastavení „deaktivované“. Prakticky to často znamená vlastní zdroje typicky cca 20 % (nebo 10 % u části mladších žadatelů), ale banka posuzuje příjmy a riziko.

Fixace úrokové sazby: Hypoteční úvěr nabízí možnost fixace úrokové sazby na určité období, obvykle na 5 let (banky nabízí různé délky fixace). Po uplynutí fixačního období může banka změnit úrokovou sazbu, což ovlivní výši vašich měsíčních splátek. Můžete si zvolit kratší nebo delší fixační období podle vašich potřeb. Na konci fixačního období můžete úvěr splatit, provést mimořádnou splátku nebo refinancovat.
Předčasné splacení se řídí zákonem – v některých situacích může být zdarma nebo jen za omezený poplatek. Vždy se na to zeptejte v bance.

Refinancování: Refinancování úvěru je možností, jak získat lepší podmínky splácení od jiného poskytovatele úvěru. Můžete si nechat spočítat hodnotu nesplacené jistiny a přejít k jiné bance, která nabídne výhodnější úrokovou sazbu. Refinancování vám také umožňuje upravit dobu splácení a výši měsíčních splátek. Tady ale pozor. Dostanete se zřejmě zase do režimu, že splácíte hlavně úroky a z úvěru se toho moc nesplácí. Zvažte tedy, jestli je to pro vás výhodné.

10% vlastních prostředků na koupi nemovitosti?

V dnešní době je možná i tato varianta, ale podléhá určitým podmínkám a omezením, která se mohou lišit v závislosti na regionu a konkrétních podmínkách jednotlivých bank.  Kdo může získat úvěr s 10% vlastních prostředků:

Žadatelé s vysokou bonitou: Pokud žadatel prokáže vysokou bonitu a nízké riziko nesplácení úvěru, banka může být ochotna akceptovat pouze 10% vlastních prostředků. Důvodem je důvěra banky v schopnost žadatele pravidelně splácet úvěr.

Nemovitosti v atraktivních lokalitách: Kupující, kteří plánují investovat do nemovitostí ve vysoce atraktivních lokalitách s dobrou tržní hodnotou. Má-li nemovitost vysokou tržní hodnotu a je považována za stabilní investici, může být banka ochotna poskytnout vyšší podíl úvěru na úkor nižšího vlastního vkladu.

Programy a akce bank: Některé banky nebo finanční instituce mohou mít speciální nabídky nebo akce, které umožňují získat úvěr s nižším vlastním vkladem. Tyto programy mohou být zaměřeny na podporu prvních kupujících, mladých lidí nebo investory v určitém regionu.

Obecné podmínky a omezení: Banky obecně preferují, aby žadatelé měli alespoň 15-20% vlastních prostředků na financování nemovitosti. To slouží jako ochrana proti riziku a zajišťuje, že žadatel má „vlastní kůži ve hře“.

Pokud banka akceptuje nižší vlastní vklad, může vyžadovat dodatečné pojištění úvěru, které chrání banku v případě nesplácení. Úvěry s nízkým vlastním vkladem mohou mít vyšší úrokové sazby, protože banka vnímá větší riziko. Tento dodatečný náklad může být důležitým faktorem při rozhodování.

Je důležité si uvědomit riziko a poptat se bankéře, jak by se postupovalo při refinancování, nouzovém prodeji nebo u předčasného splacení úvěru.

ČNB (pravidla k hypotékám, LTV a informace o deaktivovaných DSTI/DTI): 
Zákon o spotřebitelském úvěru (předčasné splacení, poplatky): 
Příklad podmínek řádného úvěru ze stavebního spoření (liší se podle spořitelny a tarifu):