Realitní pojmy: kompletní slovník

Chystáte se koupit nebo prodat nemovitost a najednou narazíte na realitní pojmy, které vám nic neříkají? Anuita, věcné břemeno, PENB nebo due diligence — každý z těchto termínů hraje ve světě realit svou roli a vyplatí se vědět, co znamená. Připravili jsme pro vás přehledný slovník realitních pojmů, abyste se v kupních smlouvách i jednáních s bankou orientovali bez zbytečného stresu. Pokud hledáte konkrétní pojem, použijte vyhledávání na stránce (Ctrl+F) — najdete ho rychle.

Základní realitní pojmy A–D

Anuita: pravidelná splátka sloužící k úhradě dlouhodobého dluhu. Skládá se z pevně stanovené splátky jistiny a úroků — mění se jen jejich vzájemný poměr: s postupem splácení klesá podíl úroků a roste podíl jistiny. U družstevních bytů jde o částku na splácení úvěru, který družstvo čerpalo při výstavbě nebo odkupu domu.

Bankovní záruka: písemný závazek banky, že uhradí věřiteli určitou peněžní částku, pokud dlužník nesplní sjednaný závazek. Banka nemůže uplatňovat námitky dlužníka a plní na písemné vyzvání věřitele.

BPEJ (Bonitovaná půdně ekologická jednotka): mapovací a oceňovací jednotka zemědělských půd vyjádřená pětimístným číselným kódem. Vyjadřuje produkční a ekonomické vlastnosti pozemku — klimatický region, typ půdy, svažitost, orientaci ke světovým stranám a hloubku půdního profilu.

Budova: nadzemní stavba pevně spojená se zemí, s nejméně dvěma uzavřenými užitkovými prostory, ohraničená obvodovými stěnami a střechou. Samostatnou budovou může být i sekce s vlastním vchodem a číslem popisným.

Budova rozestavěná: budova v takovém stupni rozestavěnosti, kdy je patrné funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, ale dosud jí nebylo přiděleno číslo popisné ani vydáno kolaudační rozhodnutí.

Byt: místnost nebo soubor místností splňující požadavky na trvalé bydlení, určený k tomuto účelu rozhodnutím stavebního úřadu.

Byt rozestavěný: místnost nebo soubor místností určených k bydlení, rozestavěných v domě, který je již uzavřen obvodovými stěnami a střechou.

Byt ve vlastnictví: byt vyčleněný jako jednotka podle zákona o vlastnictví bytů, zapsaný v katastru nemovitostí.

Číslo evidenční: označení budov sloužících k občasnému bydlení, které nejsou označeny popisným číslem (zahradní domky, rekreační objekty).

Číslo orientační: číslo usnadňující orientaci v ulici (modré číslo).

Číslo parcelní: číslo, kterým je označena parcela v katastrálním území. Může mít podobu zlomku složeného z kmenového čísla a čísla oddělení.

Číslo popisné: číslo označující každou samostatnou budovu trvalého charakteru v obci (červené číslo). Každá budova má pouze jedno popisné číslo.

Depozitum: vklad v peněžním ústavu.

Dluhopis: cenný papír vyjadřující dlužnický závazek emitenta, s nímž je spojeno právo majitele požadovat splácení dlužné částky a vyplácení výnosů. Dluhopisy se vydávají na základě státního povolení (s výjimkou státních dluhopisů).

Dokumentární akreditiv: bankovní produkt zajišťující prodávajícím obdržení kupní ceny a kupujícím zaplacení až po splnění podmínek akreditivu.

Dražba: veřejný prodej, při němž je věc prodána příklepem tomu, kdo nabídne nejvyšší cenu a zaváže se splnit stanovené podmínky.

Dražba dobrovolná: prováděna na návrh vlastníka předmětu dražby nebo oprávněné osoby (např. likvidátora nebo správce konkursní podstaty).

Dražba nedobrovolná: prováděna na návrh dražebního věřitele, jehož pohledávka je zajištěna zástavním právem. Probíhá i bez pravomocného soudního rozhodnutí.

Dražební jistota: peněžní prostředky nebo bankovní záruka, jejichž složení je podmínkou účasti v dražbě. Nevydražiteli jsou vráceny bez zbytečného odkladu.

Dražební vyhláška: dokument, který vyhlašuje konání dražby a obsahuje základní informace: datum, místo, popis předmětu, nejnižší podání, minimální příhoz a podmínky odevzdání předmětu vydražiteli.

Dražebník: fyzická nebo právnická osoba zapsaná v příslušném rejstříku, případně orgán státní správy.

Druhy pozemků: zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy, zahrady, orná půda, chmelnice, vinice, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy.

Družstevní byt: byt ve vlastnictví bytového družstva, k němuž má člen družstva právo nájmu jako součást svého členství.

Due diligence: hloubková prověrka nemovitosti před koupí. Zahrnuje právní stav (výpis z katastru, věcná břemena, zástavy), technický stav budovy, územní plán a případné ekologické zátěže. Due diligence chrání kupujícího před skrytými vadami a komplikacemi, které by se jinak projevily až po podpisu smlouvy. Více o tom, na co si dát pozor při koupi bytu, najdete na damy.cz v sekci nemovitosti.

Dům s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví: budova rozčleněná na samostatné bytové a nebytové jednotky prohlášením vlastníka, kde jsou vymezeny společné části a spoluvlastnické podíly. Jednotky jsou samostatně vedeny v katastru nemovitostí.

Realitní pojmy E–K

Evidence nemovitostí: soupis a popis nemovitostí vedený v letech 1964–1992, předchůdce dnešního katastru nemovitostí.

Extravilán: nezastavěná část území obce nacházející se mimo intravilán (zastavěnou část).

Fixní úroková sazba: sazba stanovená jako neměnná po celou dobu úvěru nebo na předem dohodnutý fixační úsek (nejčastěji 1, 3, 5 nebo 10 let). Po skončení fixace banka nabídne novou sazbu dle aktuálního tržního vývoje.

Flip (realitní flip): strategie koupě nemovitosti za nižší cenu, její rychlé zrekonstruování a prodej se ziskem. Flip je v Česku čím dál oblíbenější investiční přístup — vyžaduje ale dobrou znalost trhu, stavebního procesu i daňových povinností, protože zisk z prodeje nemovitosti vlastněné méně než 5 let může podléhat dani z příjmu.

Fond oprav: měsíční příspěvky vlastníků bytových jednotek tvořené dle jejich podílu na společných prostorách. Slouží k údržbě a opravám společných částí domu, obvykle i k úhradě daní z nemovitosti a pojištění budovy.

Geometrické určení nemovitosti: určení tvaru, rozměrů a hranic nemovitosti nebo katastrálního území.

Geometrický plán: technický podklad a neoddělitelná součást listin sloužících k zápisu do katastru nemovitostí, je-li nutné předmět zápisu zobrazit v katastrální mapě.

Hypoteční banka: banka specializovaná na poskytování hypotečních úvěrů.

Hypoteční zástavní listy: dluhopisy kryté pohledávkami z hypotečních úvěrů, které může vydávat jen banka s příslušným oprávněním. Pro řádné krytí lze použít pohledávky nepřesahující 70 % ceny zastavených nemovitostí.

Jiný oprávněný: osoba oprávněná z práva, které se zapisuje do katastru nemovitostí.

Jistina: nominální částka poskytnutého úvěru, bez započtení úroků a poplatků.

Katastr nemovitostí: veřejný soubor údajů o nemovitostech — jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení a evidence vlastnických i jiných věcných práv. Správa katastru přísluší katastrálním úřadům.

Katastrální mapa: polohopisná mapa velkého měřítka (do 1 : 5 000), zobrazující všechny nemovitosti a katastrální území. Dnes je vedena digitálně.

Katastrální území: místopisně uzavřený a v katastru nemovitostí společně evidovaný soubor nemovitostí.

Kolaudace: rozhodnutí příslušného stavebního úřadu potvrzující, že objekt splňuje stavební, hygienické a protipožární normy a povolující jeho užívání k danému účelu.

Kupní smlouva: smlouva mezi prodávajícím a kupujícím. U nemovitostí musí mít vždy písemnou formu a obsahovat identifikaci obou stran, předmět koupě a kupní cenu. Po podpisu je podána spolu s návrhem na vklad do katastru nemovitostí.

Realitní pojmy L–P

List vlastnictví (LV): veřejná listina vydaná katastrálním úřadem osvědčující vlastnictví nemovitosti. Obsahuje údaje o katastrálním území, vlastníkovi, parcelním čísle, druhu pozemku, věcných břemenech a dalších omezeních vlastnického práva. Výpis z listu vlastnictví si lze stáhnout na portálu ČÚZK.

Mezanin: podlaží mezi přízemím a prvním patrem.

Mezonet: byt ve dvou a více úrovních.

Nabývací titul: listina prokazující, jak osoba nabyla vlastnické právo k nemovitosti (kupní smlouva, dědická smlouva, darovací smlouva apod.).

Nájemní smlouva: smlouva, na základě které pronajímatel přenechává nájemci věc k užívání za úplatu na sjednanou dobu.

Návrh na vklad do katastru nemovitostí: žádost prodávajícího a kupujícího adresovaná katastrálnímu úřadu, aby zahájil řízení o povolení zápisu vkladu práva.

Nebytový prostor: místnost nebo soubor místností určených stavebním úřadem k jiným účelům než k bydlení.

Nemovitost: pozemek nebo stavba spojená se zemí pevným základem (dle občanského zákoníku). Od roku 2014 platí zásada, že stavba je součástí pozemku.

Parcela: část zemského povrchu geometricky a polohově vymezená a označená parcelním číslem.

PENB (Průkaz energetické náročnosti budovy): dokument povinně předkládaný při prodeji nebo pronájmu nemovitosti. Hodnotí energetickou náročnost budovy na škále A (nejúspornější) až G. Od roku 2013 je PENB ze zákona povinný pro budovy prodávané nebo pronajímané, přičemž prodávající je povinen jej předat kupujícímu při podpisu smlouvy. Budovy s nízkou energetickou třídou (F, G) jsou stále hůře prodejné a jejich hodnota oproti úsporným nemovitostem klesá.

Plomba: označení v katastru nemovitostí (písmenem „P“), signalizující, že zapsané právní vztahy jsou dotčeny probíhající změnou — například probíhá vkladové řízení.

Podlahová plocha: u bytové jednotky se počítá jako součet ploch všech místností včetně dveřních a okenních výstupků. Nezahrnují se lodžie, balkony, terasy, sklepy ani podíl na společných prostorách.

Podílové spoluvlastnictví: vlastnictví nemovitosti více osobami, kde každý z nich má ideální (abstraktní) podíl na celku.

Podnájem: přenechání najaté bytové nebo nebytové jednotky třetí osobě (podnájemci) za úplatu, se souhlasem pronajímatele.

Pohledávka: nárok věřitele na plnění ze strany dlužníka.

Pojištění zástavy: při hypotečních úvěrech peněžní ústav zpravidla vyžaduje pojištění zastavené nemovitosti ve svůj prospěch.

Pozemek: individualizovaná část zemského povrchu oddělená hranicí katastrálního území, vlastnickou hranicí nebo hranicí druhu pozemku.

Předkupní právo: právo určité osoby koupit nemovitost přednostně před ostatními zájemci, za cenu nabídnutou třetí stranou. V praxi se nejčastěji sjednává smluvně (např. mezi spoluvlastníky) nebo vyplývá ze zákona. Zákonné předkupní právo spoluvlastníků bylo novelou občanského zákoníku v roce 2020 zrušeno — dnes platí pouze pro první převod spoluvlastnického podílu, který nebyl nabyt dědením.

Privatizace: proces převodu státního majetku na soukromý, v bytové oblasti nejčastěji formou prodeje obecních bytů nájemníkům.

Prohlášení vlastníka: jednostranný právní úkon vlastníka domu vložený do katastru nemovitostí, kterým se budova rozděluje na samostatné bytové a nebytové jednotky.

Proptech: (z angl. property technology) označení pro technologické inovace v oblasti nemovitostí — online platformy pro správu nemovitostí, virtuální prohlídky, digitalizaci katastru, AI-asistované oceňování nemovitostí nebo crowdfundingové investice do realit. Proptech mění způsob, jakým se nemovitosti kupují, prodávají i spravují.

Pronájem: přenechání bytu, nebytového prostoru nebo nemovitosti k užívání nájemci za úplatu na základě nájemní smlouvy.

Předhypoteční úvěr (stavební úvěr): úvěr poskytnutý před vznikem hypotečního úvěru, určený k financování výstavby. Po dokončení a kolaudaci se přeměňuje na standardní hypoteční úvěr.

Realitní pojmy R–Z

Ručení: jednostranné písemné prohlášení ručitele, že uhradí pohledávku věřitele, pokud tak neučiní sám dlužník.

Ručitel: fyzická nebo právnická osoba, která se zaváže uhradit dluh za dlužníka, pokud ten sám neplní.

Smlouva o smlouvě budoucí (rezervační smlouva): dohoda, v níž se strany zavazují v budoucnu uzavřít kupní smlouvu za sjednaných podmínek. Kupující zpravidla skládá zálohu (rezervační poplatek), která propadá v případě odstoupení bez vážného důvodu.

Smlouva o převodu: smlouva sloužící k převodu práv spojených s členstvím v bytovém družstvu, případně ke smluvnímu bezúplatnému převodu nemovitosti. Musí mít písemnou formu.

Společné části domu: části budovy, které slouží všem vlastníkům jednotek — obvodový plášť, střecha, fasáda, svislé rozvody vody, odpadu, plynu a elektřiny, chodby, schodiště, sklepy, sušárna, prádelna.

Společné jmění manželů (SJM): majetek nabytý za trvání manželství, který oba manželé vlastní každý jednou polovinou. Do SJM nespadá majetek nabytý dědictvím, darem, z restitucí, věci osobní povahy nebo majetek vymezený předmanželskou smlouvou jako výlučné vlastnictví.

Spotřební úvěr: úvěr určený fyzickým osobám k pořízení předmětů dlouhodobé spotřeby nebo k zaplacení určitých služeb.

Stavební spořitelna: specializovaný peněžní ústav zaměřený na bytové spoření a úvěry na bydlení. Vklady klientů nesmí být použity ke spekulativním obchodům.

Stavební úvěr: překlenovací úvěr poskytnutý na zahájení a dokončení stavby, zajištěný zástavním právem k pozemku. Po kolaudaci je splácen z řádného hypotečního úvěru.

Termínovaný vklad: jednorázový vklad na sjednanou dobu s omezením dispozice po dobu trvání termínovaného uložení.

Úvěrový příslib: písemný závazek banky, že klientovi při splnění dohodnutých podmínek v budoucnu poskytne úvěr.

Věcné břemeno: omezení vlastnického práva k nemovitosti ve prospěch jiné osoby nebo nemovitosti — vlastník je povinen něco trpět, zdržet se nebo konat (např. věcné břemeno průchodu, doživotního užívání).

Vklad do katastru nemovitostí: druh zápisu práva k nemovitosti na základě rozhodnutí katastrálního úřadu, po němž dochází ke vzniku, změně nebo zániku práva (typicky při převodu vlastnictví).

Výměra parcely: plošný obsah průmětu hranic pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách. Výměra není závazným údajem pro právní úkony a udává se na celé čtvereční metry.

Zástavní právo: právo věřitele, vzniklé na základě smlouvy nebo zákona, domáhat se uspokojení ze zastavené nemovitosti, pokud dlužník nesplní svůj závazek (typicky splácení hypotéky).

Zástavní věřitel: věřitel, jehož pohledávka je zajištěna zástavním právem k nemovitosti dlužníka.

Závazné údaje katastru nemovitostí: parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti, název a geometrické určení katastrálního území — tyto údaje jsou závazné pro právní úkony týkající se nemovitostí.

Zjednodušená evidence parcel: evidence zemědělských a lesních pozemků, jejichž hranice nejsou v terénu znatelné (byly např. sloučeny do velkých půdních celků). Vedena v rámci katastru s využitím dokumentace pozemkového katastru a pozemkové knihy.

Způsob ochrany nemovitostí: označení v katastru vyjadřující zvláštní ochranu nemovitosti (přírodní léčebné lázně, památkově chráněné stavby, pozemky plnící funkci lesa, vodní díla apod.).

Způsob využití nemovitosti: podrobnější popis způsobu využívání pozemků, budov a jednotek evidovaný v katastru nemovitostí.

Zůstavitel: zemřelá osoba, která zanechala majetek přecházející v rámci dědického řízení na dědice.

Pokud vás zajímá, jak se ceny bytů v ČR vyvíjely v posledních letech, přečtěte si náš článek o vývoji cen nemovitostí.

Další příspěvky v této kategorii