Nákup nemovitosti je vždy velký krok a je proto potřeba postupovat opatrně.
Nejpodstatnější při volbě nemovitosti je její poloha, protože co z toho, že v koupelně je vířivá vana, když je nemovitost v lokalitě, kde se budete bát večer vystrčit nos, nebo tam nebude blízko škola a vy budete muset několikrát denně naskočit do auta, abyste rozvezli děti.
Vždy říkám „Dispozici nebo stav nemovitosti lze změnit, ale s její polohou už nic nenaděláte, i kdybyste se rozkrájeli.“ Pokud tedy vidíte rozbité zdi, nedbejte. To vše se dá opravit. Je to jen o ceně dané nemovitosti. Chvíli se dá bydlet i na staveništi.
Nejdříve si ujasněte, jakou nemovitost chcete
Chcete-li nemovitost na investici/pronájem, tak zvažte, jestli jsou v okolí nějaké pracovní nebo studijní možnosti, které vám zajistí, že nájemníka najdete rychle. Zjistěte si, zda se plánuje nějaká investice, která by váš plán podpořila nebo naopak zhatila (nové koleje pro studenty). I prázdný byt totiž něco stojí a je to pak mrtvá investice.
Budete-li v nemovitosti chtít bydlet, zapřemýšlejte nad vašim životní stylem a nebojte se zatápat i do budoucnosti, jestli vám bude nemovitost vyhovovat, až přijdou nebo naopak odejdou děti.
K největším časovým a finančním ztrátám dochází právě při prodeji a nákupu nové nemovitosti. V novém bydlišti budete řešit poplatky spojené s prodejem a nákupem, stěhováním, vybavení nového bydlení, změny dokladů…
Zvažte i potřeby ostatních členů současné nebo budoucí rodiny. Patří sem lékaři, škola, hřiště, možnost venčení domácích miláčků, blízkost MHD a kulturního vyžití. Důležité je tedy řešit i občanskou vybavenost, klid nebo naopak ruch, který má sice někdo rád, ale pak se bojí vypustit děti na ulici, aby je nesrazilo auto.
Nevadí vám, že se do své nemovitosti budete vracet jen i pozdních hodinách? Že od zastávky půjdou vaše děti 20 minut? Mohlo by se vám totiž velmi snadno stát, že strávíte život v autě ať při dojíždění do práce nebo dalších aktivitách.
Jak koupit a nenaletět?
Při hledání asi nejčastěji budete hledat na internetu, nebo o to požádáte své bližní. Pokud dáte inzerát typu „Hledám byt ….“, tak moc nepočítejte s tím, že se vám ozve nějaký majitel, který vám něco nabídne. Má-li dobrou nemovitost, tak ji prostě zainzeruje a ona se prodá sama, bez toho, že by trávil čas hledáním kupce. Má-li nějakou hrůzu, za kterou chce nějakou nehoráznou cenu, tak od toho raději dejte ruce pryč.
Problém je v tom, že se kupující ani prodávající v cenách většinou neorientují a neví, zda je cena adekvátní. Z dlouholeté praxe vím, že dům, za který chce majitel 3 miliony, bývá většinou prodejný sotva za 2,5. Nemusí jít o úmysl prodávajících vás nějak natáhnout.
U určování ceny prodávajícím většinou hrají významnou roli emoce. Narodil se tam, vychoval děti, zestárl a tak ten dům vidí způsobem: „Oko zvykne!“ Nevidí prasklou zeď, prožranou střechu, houpající se podlahy atd., Vidí nová okna, která přeci před nedávnem (30-ti lety) osazovali.
Velmi snadno se tedy může stát, že koupíte nemovitost podstatně dráž, než byste za ni zaplatili i vč. provize RK.
Pokuste se oprostit i od myšlenky, že si nabízenou nemovitost najdete na internetu u nějaké RK a pak si najdete majitele nemovitosti a toho pak oslovíte. Příčin je hned několik:
- Jednak je to nehodné slušného člověka, protože je to jako byste šli a ukradli sousedovi kolo. I makléř musel vynaložit určité úsilí a finance, aby dal nemovitost do nabídky (Inzerce i projetý benzín, za marné prohlídky, za inzerci, …)
- Majitel může využít toho, že nejste dokonale seznámeni s nemovitostí a tak toho může zneužít.
- Výběrem nemovitosti to nekončí, ale nastává složitá papírová mašinérie, která je pro neznalého také velmi nepřehledná.
- Pokud nebudete postupovat prozíravě, můžete o nemovitost nebo peníze přijít, třeba tím, že vše nebudete mít ošetřeno ve smlouvách. Právník napíše do smlouvy jen to, co mu řeknete. Neřeší, co by tam mělo být, řeší jen formulaci odpovídající právním normám.
Nechcete makléře
Pokud se ničeho z toho nebojíte, tak začněte hledat sami.
Pozor na přílišné nadšení při prohlídkách. Nadšenému kupujícímu se velmi špatně dojednává sleva z ceny. Může se snadno stát, že nemovitost přeplatí. Neseriózních prodejců je bohužel stále velmi mnoho.
Když se pro nějakou nemovitost rozhodnete, nikdy nic nedělejte pod nátlakem.
Pozor např. na slova „Mám tu ještě čtyři zájemce, a jestli se nerozhodnete hned na místě, tak dám přednost jinému zájemci.“
Za těmito slovy se může skrývat nesolidní prodávající. Správně by mělo zaznít: „Včera tu byli zájemci, kterým se byt líbil, a dali si 3 dny na rozmyšlenou. Budu s vámi počítat jako se zájemcem v druhém pořadí.“
Bohužel se u nás díky předraženým nemovitostem ještě moc neuplatňuje systém vyšší nabídky: „Jste 4 vážní zájemci, kdo mi nabídne víc, tomu to prodám.“
Navíc takto může postupovat jen zkušený investor, který se orientuje v cenách a nebo má za zády někoho, kdo to ví.
Při rozhodování zda je to ta pravá, nemovitost je důležitý i pocit, jaký ve vás nemovitost vyvolává. Cítíte-li se v domě stísněně? Nekupujte, nebude to lepší ani později. Je li to v pořádku, vyzkoušejte si městskou dopravu, zaparkovat auto, projděte se po okolí s pocitem: „tady bydlím“. Nedokážete-li se s touto myšlenkou srovnat, nekupujte tuto nemovitost a hledejte dál!
Je-li dům rekonstruovaný, tak ani pak nemáte vyhráno, Vnější obložení může zakrývat rozpadající se zdivo. Vnitřní obložení možná zakrývá mokré zdivo. Zateplení nebylo provedeno správně, a dům je plný plísně, která je nyní přetřena novou výmalbou.
Pozor na věcná břemena a na druhotně zadlužený byt. Majitel vám bez skrupulí tvrdí, že ten dluh 250 tisíc budete přeci splácet prostřednictvím fondu oprav a nejde tedy vůbec o dluh. Ale opak je pravdou. Vy tento byt kupujete o 250 tisíc dráž, než bude uvedeno v kupní smlouvě. Kdyby tam den dluh nebyl, dům by byl v horším stavu a byt by byl levnější.
Pořádně si vše prohlédněte. Když vidíte v bytovém domě zjevný nepořádek, myslete na to, že ve stejném stavu asi jsou i elektrické rozvody a podobně. Možná nikdy nečistili komín a žumpa prosakuje do okolí. „Jaký pán, taký krám.“
Věcí, na které si musíte dát pozor je mnoho a liší se podle druhu kupované nemovitosti. Jediné na co si nemusíte dávat pozor jsou skryté vady. Pokud prodávající neuvede do smlouvy nějakou ze skrytých vad a vy na to přijdete až po koupi, nevadí, máte právo na odstoupení od smlouvy nebo na snížení ceny, záleží na tom co je pro vás výhodnější.
