Od začátku nového tisíciletí se ceny nemovitostí v České republice postupně zvyšovaly, přičemž svého vrcholu dosáhly v roce 2008. Následně, v důsledku globální finanční krize, začaly ceny postupně klesat a průměrně se snížily o přibližně 25 %. Tento pokles však majitelé nemovitostí často nechtěli akceptovat a nadále trvali na cenách z doby před krizí.
To vedlo k tomu, že se nabídka začala převyšovat poptávku, což mělo za následek další tlak na snižování cen. Trh byl přesycen nabídkou, a tak prodávající museli snižovat ceny až o 10 %, aby vůbec prodali. Tyto prodeje se však často neodrazily v inzerovaných cenách, protože nemovitosti byly z inzerce staženy ještě před prodejem.
V reakci na pokles cen začaly banky nabízet více úvěrů, což vedlo k nárůstu počtu schválených hypoték. I přesto, že někteří klienti měli problémy se splácením, banky pokračovaly v poskytování hypoték. Polovinu z prodávaných nemovitostí tvořily byty.
Úrokové sazby začaly prudce klesat, což přispělo k oživení trhu. Kupující však měli stále na paměti ekonomickou nejistotu z roku 2008 a obávali se problémů se splácením. Proto se lépe prodávaly menší byty a větší byty s neprůchozími pokoji, které se daly snadno pronajmout více osobám.
Developerské společnosti také reagovaly na pokles cen bytů a snížily výstavbu nových luxusních bytů. Zaměřily se spíše na dokončení rozestavěných projektů a nové byty byly budovány s důrazem na nízké náklady, tedy šlo o menší byty s nižšími provozními náklady.
Opětovný růst cen nemovitostí
S postupným zlepšováním ekonomických podmínek a nízkými úrokovými sazbami se nabídka začala vyrovnávat s poptávkou. Kolem roku 2016 se ceny nemovitostí dostaly do stavu, kdy se na trhu objevilo jen málo nemovitostí a ty byly rychle prodány. Ceny v roce 2020 vzrostly v průměru o 80 % oproti roku 2008. Například byt, který se v roce 2008 prodával za 1,55 milionu Kč, se v roce 2020 prodal za 2,8 milionu Kč a to během jediného měsíce.
Ceny nemovitostí rostly tak rychle, že bylo obtížné určit jejich reálnou hodnotu. Starší domy se začaly prodávat za vyšší ceny než novostavby, což způsobilo výrazný růst cen stavebních pozemků. Koupě staršího domu byla často dražší variantou než stavba nového domu.
Tento prudký růst cen nemovitostí byl podpořen bankami, které umožnily snadnější přístup k financím. Daňové změny, jako přenesení daně z nemovitosti na kupujícího nebo její úplné zrušení, neměly na pokles cen výrazný vliv. Pokud měl kupující před deseti lety na koupi nemovitosti 5 milionů Kč, mohl si nyní dovolit koupit mnohem horší nemovitost než dříve.
Exekuce a jejich dopady
Během pandemie COVID-19 došlo k prudkému růstu cen stavebních pozemků, zahrad a rodinných domů, někdy až o více než 100 %. Lidé se začali stěhovat z bytů do domů s větším prostorem. Ti, kteří vlastnili byt i chalupu, často zvažovali, který z těchto majetků si ponechat, přičemž častější volbou byla chalupa. Tento trend vedl ke krátkodobému poklesu cen bytů.
Mnoho lidí přišlo o práci a vlastní bydlení (s hypotékou) se stalo přítěží. Pro ty, kteří nedokázali splácet své závazky, se situace zhoršila a mnozí čelili exekucím. Odhaduje se, že až 5 milionů Čechů má zkušenost s exekucemi nebo jinými formami vymáhání dluhů, a toto číslo pravděpodobně nebude klesat.
Vývoj cen po roce 2021
V roce 2021 ceny nemovitostí nadále rostly, podpořeny vysokou poptávkou, nízkými úrokovými sazbami a omezenou nabídkou. Pandemie COVID-19 způsobila, že lidé více investovali do bydlení, což dále zvyšovalo ceny.
V roce 2022 začala Česká národní banka zvyšovat úrokové sazby, což vedlo k růstu hypotečních úroků a snížení dostupnosti financování. V důsledku vysokých úrokových sazeb a rostoucí inflace se růst cen nemovitostí zpomalil a v některých lokalitách došlo k mírným cenovým korekcím.
Nyní jsou ceny nemovitostí relativně stabilní. Trh se přizpůsobil novým podmínkám, ale poptávka po bydlení zůstává silná, i když se zaměřuje více na nájemní bydlení než na vlastnictví.
