Vývoj cen nemovitostí v ČR: od krize 2025

19. 5. 2024|Aktualizováno: 26. 10. 2026|Investice / Majetek

Od začátku nového tisíciletí se vývoj cen nemovitostí v České republice nesl ve znamení postupného růstu, který svého vrcholu dosáhl v roce 2008. Následně, v důsledku globální finanční krize, začaly ceny klesat — průměrně o přibližně 25 %. Tento pokles však majitelé nemovitostí často nechtěli akceptovat a nadále trvali na cenách z doby před krizí.

To vedlo k tomu, že nabídka začala převyšovat poptávku a trh byl přesycen. Prodávající museli snižovat ceny až o 10 %, aby vůbec prodali — tyto prodeje se však často neodrazily v inzerovaných cenách, protože nemovitosti byly z inzerce staženy ještě před uzavřením obchodu.

V reakci na pokles cen začaly banky nabízet více úvěrů a počet schválených hypoték rostl. Úrokové sazby začaly prudce klesat, což přispělo k oživení trhu. Kupující však stále pamatovali na nejistotu z roku 2008 — lépe se proto prodávaly menší byty (po revoluci označované jako „králíkárny“) a byty s neprůchozími pokoji, které bylo snadné pronajmout více lidem. Developerské společnosti omezily výstavbu luxusních projektů a zaměřily se na dokončení rozestavěných bytů s důrazem na nízké provozní náklady.

Opětovný růst cen nemovitostí

S postupným zlepšováním ekonomických podmínek a nízkými úrokovými sazbami se nabídka začala vyrovnávat s poptávkou. Kolem roku 2016 se na trhu objevovalo jen málo nemovitostí a ty byly rychle prodány. Ceny v roce 2020 vzrostly v průměru o 80 % oproti roku 2008 — byt, který se v roce 2008 dlouho prodával za 1,50 milionu Kč, se v roce 2020 prodal za 2,8 milionu Kč, a to během jediného měsíce.

Ceny nemovitostí rostly tak rychle, že bylo obtížné určit jejich reálnou hodnotu. Starší domy se začaly prodávat za vyšší ceny než novostavby, což způsobilo výrazný růst cen stavebních pozemků. Daňové změny, jako přenesení daně z nemovitosti na kupujícího nebo její úplné zrušení, neměly na vývoj cen žádný vliv.

Exekuce a jejich dopady

Během pandemie COVID-19 došlo k prudkému růstu cen stavebních pozemků, zahrad a rodinných domů — někdy až o více než 100 %. Lidé se začali stěhovat z bytů do domů s větším prostorem a ti, kteří vlastnili byt i chalupu, často volili chalupu. Tento trend vedl ke krátkodobému poklesu cen bytů.

Mnoho lidí přišlo o práci a hypotéka se stala přítěží. Odhaduje se, že až 5 milionů Čechů má zkušenost s exekucemi nebo jinými formami vymáhání dluhů.

Vývoj cen nemovitostí po roce 2021

V roce 2021 ceny nemovitostí nadále rostly, podpořeny vysokou poptávkou, nízkými úrokovými sazbami a omezenou nabídkou. Od roku 2022 začala Česká národní banka zvyšovat úrokové sazby, což zdražilo hypotéky a zpomalilo růst cen — v některých lokalitách došlo k mírným cenovým korekcím.

Vývoj cen nemovitostí 2024 -26

Po přechodném ochlazení se vývoj cen nemovitostí v Česku v druhé polovině roku 2024 opět obrátil k růstu. V roce 2025 vzrostly ceny bytů meziročně v průměru o 15 %. Průměrná prodejní cena bytu dosáhla v Praze 141 000 Kč/m², v Brně 117 000 Kč/m² a průměrná cena rodinného domu v Česku činí přibližně 6,3 milionu Kč. Hypoteční sazby mírně klesly, ale zůstávají kolem 4,5 % — a podle analytiků by mohly ještě mírně vzrůst, jak uvádí analýza realitního trhu za rok 2025.

Politická diskuse o zdanění druhé a další nemovitosti způsobila, že se trh s investičními byty trochu pozastavil — investoři vyčkávají, jak se situace vyvine. Pokud by daň skutečně přišla, část z nich by mohla byty prodat, což by krátkodobě zvýšilo nabídku. Dlouhodobý dopad na ceny je ale nejistý.

Dostupnost vlastního bydlení se nadále zhoršuje. Jednou z příčin je chronický nedostatek nové nabídky — stavební povolování v Česku patří k nejpomalejším v Evropě a nové byty přicházejí na trh s mnohaletým zpožděním. Velký nepoměr mezi cenami nemovitostí a příjmy domácností pak žene nahoru i ceny nájmů: kdo si nemůže koupit, musí platit nájem, a pronajímatelé toho využívají. Přibývá tak lidí, kteří vydávají na bydlení více než třetinu svého příjmu — hranici, za níž ekonomové označují bydlení za finančně nedostupné.

Situaci dále komplikuje historické rozprodání obecního bytového fondu — velká část bytů přešla nejen do rukou původních nájemníků, ale i spekulantů, kteří je drží jako investici. Obce dnes prakticky nemají čím regulovat místní trh ani pomoci lidem v bytové nouzi. Poptávka se proto stále více přesouvá k nájemnímu bydlení a k okolí velkých měst, kde jsou ceny i nájmy zatím přijatelnější. Otázka je, jak dlouho ještě bude tlačit vývoj cen nemovitostí směrem vzhůru.

Témata:bydlení finance hypotéka investice nemovitosti úroky

« PředchozíStáčení tachometru

Další »Taneční maraton