Vyplatí se prodat RD a znovu jej postavit jinde?

Vyplatí se prodat RD a postavit si nový dům jinde? Zní to jednoduše. Když ale sečtete pozemek, projekt, povolení a všechny technické věci kolem, často zjistíte, že peníze z prodeje na stejně kvalitní stavbu nestačí. Ukážeme si to na příkladu našeho domu.

Proč lidé prodávají dům, který funguje

Když jsme stavěli dům v přírodě, bylo to lákavé. Klid, lesy, vlastní pozemek, studna, terasa a život stranou městského ruchu. Jenže člověk se mění a s věkem začne víc řešit dostupnost rodiny, lékařů, obchodů a běžných služeb.

Takových situací je víc, než by se zdálo. Dům není špatný, jen přestal odpovídat životní situaci: děti se odstěhovaly jinam, dojíždění je s věkem náročnější nebo v okolí chybí služby. Pak přichází otázka, jestli dům prodat a koupit nebo postavit jiný tam, kde člověk potřebuje být.

U nás jde o novostavbu z roku 2021 v Klokočově na Kysucích, kousek od české hranice. Dům funguje dobře, problém je jen vzdálenost od rodiny na jižní Moravě. Popis domu a fotografie najdete v inzerátu Dům na prodej v Beskydech.

Proč nestačí porovnat ceny v inzerátech

Když člověk prodává dům, snadno narazí na větu: „Za tolik je to drahé.“ Jenže u novějšího domu se nestačí podívat na nejlevnější staré chaty v okolí. Je třeba si položit jinou otázku.

Kolik by dnes stálo postavit stejný dům znovu?

A právě tady se ukáže, jestli se vyplatí prodat RD, nebo si ho raději ponechat. Kdo dům prodá a chce postavit podobný jinde, neřeší jen cenu stavby. Musí znovu koupit pozemek, řešit projekt, povolení, základy, stavbu, studnu, odpady, terasu, oplocení a všechny práce kolem.

Kolik by dnes stála podobná stavba

Pro orientační výpočet použijeme stavební náklady kolem 43 000 Kč za metr čtvereční čisté užitné plochy. Tato částka odpovídá běžné orientační ceně středního standardu. U konkrétní stavby se ale cena může lišit podle terénu, konstrukce, vybavení a místa.

U našeho domu nelze počítat s ideální stavbou na rovině. Stavba vznikla ve svahu, v CHKO, s vlastní studnou, žumpou, podlahovým vytápěním, krbovými kamny, terasou, oplocením a přípravou podkroví.

Právě tyto věci zvedají cenu. Samotný malý půdorys tedy neznamená levnou stavbu. Menší dům může mít v přepočtu na metr čtvereční vyšší cenu než velký dům, protože koupelna, WC, topení, střecha, základy a technické řešení jsou potřeba, ať je stavba velká nebo malá.

Pokud bychom dnes stavěli úplně stejný dům znovu, dostali bychom se podle orientačního propočtu hodně přes 4 miliony Kč bez ceny pozemku.

Levnější cestou se může zdát koupě staršího domu a jeho oprava. I tady ale platí, že rozsáhlá oprava se může prodražit natolik, že se vyplatí spíš začít znovu. Více v článku Rekonstrukce nebo demolice a novostavba?

Co lidé při porovnávání často přehlédnou

Při pohledu na inzerát člověk vidí hlavně cenu. Jenže u domu rozhodují i věci, které na první pohled nevypadají tak důležitě.

Patří sem vlastní zdroj vody, vyřešené odpady, příjezdová cesta, oplocený pozemek, dokončené vytápění, zateplení, terasa nebo možnost dalšího využití podkroví. Tyto věci už u hotového domu existují. U nové stavby je musíte znovu zaplatit. Jen dodatečné zateplení fasády staršího domu dnes vyjde na statisíce korun.

Podkroví také není bezcenný prostor. I když není dokončené jako obytné, má sedlovou střechu, okna a samostatný vstup. To znamená stavební potenciál, který může nový majitel využít později.

Povolení a chráněná krajinná oblast

Stavba v chráněné krajinné oblasti neprobíhá stejně jako stavba na běžném pozemku. Úřady posuzují vzhled domu, zásah do krajiny, výšku stavby, barvy, oplocení i celkové začlenění do okolí.

Potřebuje to tedy delší přípravu, více podkladů a větší nejistotu, zda vůbec stavět budete.

Kdo dnes kupuje hotový dům v podobné lokalitě, nekupuje jen stavbu. Kupuje také výsledek povolení, vyřešené technické věci a čas, který už někdo jiný musel investovat.

Prodat, koupit, nebo vyměnit?

Kdo se rozhoduje o stěhování, má v zásadě tři možnosti:

• Prodat a postavit nový dům. Dává smysl, když máte pozemek a čas. Počítejte ale s tím, že stavba trvá a celou dobu potřebujete kde bydlet.
• Prodat a koupit hotový dům. Rychlejší cesta, ale prodej a koupi je potřeba sladit v čase a často se neobejdete bez úvěru. Přehled možností najdete v článku Finance na nemovitost.
• Vyměnit nemovitost. Méně obvyklá, ale často nejvýhodnější varianta. Odpadá složité časování a případný rozdíl v hodnotě se vyrovná doplatkem.

Ať zvolíte cokoli, dejte si pozor na smlouvy. Před podpisem smlouvy s realitní kanceláří si přečtěte, proč může být výhradní smlouva past, a u samotného převodu se vyplatí vědět, co obnáší kupní smlouva bez kupní ceny.

Jak jsme se rozhodli my – vyplatí se prodat RD?

Stavět znovu nechceme. Náš dům proto nabízíme k výměně za dům se zahradou v okolí Brna nebo Prostějova, případně k prodeji. Všechny informace, fotografie a podmínky najdete v inzerátu Dům na prodej v Beskydech.

A když se nepovede, tak raději zůstaneme tam, kde jsme. Protože je lepší dům daleko od domova, než žádný dům.