Nákup starší nemovitosti

19. 6. 2026|Aktualizováno: 12. 7. 2026|Investice / Majetek

Nákup nemovitosti nevypadá složitě. Najdete nabídku, prohlédnete byt nebo dům a pokud se vám líbí, domluvíte se na ceně. Ve skutečnosti ale právě v této fázi vzniká nejvíce problémů. Chyby při koupi domu nebo bytu mohou znamenat ztrátu statisíců korun. Někdy dokonce vedou k dlouhým soudním sporům.

Orientace v cenách bývá složitá

Dnes se lidé často špatně orientují v reálných cenách nemovitostí. Prodávající může stanovit cenu podle osobního vztahu k domu nebo podle toho, kolik do něj v minulosti investoval. Emoce pak často převáží nad realitou trhu. Dům nabízený za 10 milionů korun může mít skutečnou tržní hodnotu výrazně nižší. Nejde vždy o snahu někoho oklamat. Mnoho majitelů jednoduše nevidí technické problémy nebo stáří domu.

Typickým příkladem jsou opravy, které proběhly před desítkami let. Majitel je stále považuje za nové, protože si pamatuje jejich instalaci.

Zjednodušený výpočet hodnoty nemovitosti může pomoci při rozhodování, zda je nabízená cena přiměřená. Nejprve si zkuste odhadnout, kolik by stál samotný pozemek, kdyby byl prázdný. Potom si spočítejte, kolik by vás přibližně stála novostavba domu podle vašich představ. Součet těchto dvou částek vám dá orientační hodnotu celé nemovitosti.

Například: pozemek by měl hodnotu 4 miliony korun a novostavba podobného domu by stála přibližně 6 milionů. Dostanete se tak na částku kolem 10 milionů korun, která představuje orientační hodnotu nové nemovitosti na tomto místě.

Pokud stojíte před starším domem, je potřeba zvážit, jakou má pro vás skutečnou hodnotu. Dům se například nabízí za 5 milionů korun. Potom je potřeba položit si několik praktických otázek.

Kolik by stála rekonstrukce, aby se dům dostal na úroveň, která vám bude vyhovovat?
Dosáhne rekonstrukce skutečně kvality novostavby, nebo zůstane část konstrukcí původní?
Kolik by stála demolice starého domu a výstavba nového, pokud by rekonstrukce nedávala smysl? Ale pozor na památkáře.

Demolice domu, projektová dokumentace, povolení a výstavba nového domu mohou stát další statisíce až miliony korun. Proto se může stát, že dům za 5 milionů ve skutečnosti představuje mnohem vyšší celkovou investici.

Některé zdroje uvádějí, že u velmi starých nebo technicky špatných domů může být ekonomicky výhodnější demolice a nová výstavba. Jiné zdroje naopak upozorňují, že rekonstrukce může být levnější, pokud je konstrukce domu kvalitní.

Proto je vždy dobré porovnat celkové náklady obou variant ještě před rozhodnutím o koupi.

Hledání s nebo bez realitní kanceláře

Ideální je mít realitní kancelář (RK), která vše vyřídí za vás. Musíte ale zvážit, zda jejich služby skutečně odpovídají částce kolem 500 000 Kč, která se u dražších nemovitostí může objevit v provizi. Často se totiž stává, že když se kupující na něco zeptá, makléř nedokáže odpovědět nebo poskytne nepřesné či zavádějící informace.

Realitní makléř by neměl pouze zajistit inzerci, organizovat prohlídky a připravit podklady pro smlouvy. Měl by znát technický i právní stav nemovitosti a upozornit na případná rizika. Součástí profesionální služby by měla být také orientace v nákladech na případnou rekonstrukci nebo kontakt na odborníky, kteří dokážou rozsah prací realisticky posoudit. To však v praxi nebývá samozřejmostí. Proto je dobré se sám sebe zeptat, zda služby, které makléř nabízí, skutečně odpovídají výši provize.

Někteří kupující se proto snaží realitní kancelář obejít a kontaktovat majitele přímo. Takový postup ale nemusí být vždy výhodný. Bez odborné pomoci může kupující snadno přehlédnout technické problémy nebo právní omezení nemovitosti. Orientace v právních dokumentech navíc bývá pro běžného člověka složitá.

Je proto dobré si uvědomit, že pokud služby makléře využíváte a platíte za ně, měl by poskytovat přesné a pravdivé informace. Je vhodné tyto informace uvést také jako příloha ke smlouvě mezi makléřem a kupujícím. Pokud se později ukáže, že byly nepravdivé, může to mít vliv na další postup nebo odstoupení od smlouvy.

Při prohlídkách se někdy objevují věty typu: „Mám tu ještě několik zájemců. Pokud se nerozhodnete hned, prodám to jinému.“ Takový tlak může být skutečný, ale někdy jde pouze o způsob, jak kupujícího přimět k rychlému rozhodnutí.

Rekonstrukce starší nemovitosti může skrývat problémy

Nově rekonstruovaný dům nebo byt nemusí být vždy výhodou. Nové obklady nebo zateplení mohou zakrývat technické problémy. V některých případech může být pod obkladem poškozené zdivo nebo vlhkost. Plísně mohou být přemalované novou výmalbou a konstrukční vady skryté za dekorativním obkladem.

Proto je dobré sledovat i detaily. Stav společných prostor, schodiště nebo technického zázemí často napoví víc, než samotný byt.

Koupě bytu – dluhy a právní omezení

Velkou pozornost věnujte věcným břemenům (právo jiné osoby užívat část nemovitosti) a případným dluhům.

U bytových domů se může objevit například úvěr domu, který se často zjednodušeně označuje jako dluh ve fondu oprav. Společenství vlastníků si totiž někdy bere bankovní úvěr na rekonstrukci domu, například na zateplení, střechu nebo výměnu výtahu. Rozdíl je v tom, zda se rekonstrukce hradila z peněz, které vlastníci dlouhodobě naspořili ve fondu oprav, nebo zda se financovala úvěrem, který se bude ještě mnoho let splácet. V některých domech může jít o úvěr v řádu několika milionů korun.

Někteří prodávající tvrdí, že to není problém, protože splácení rozpočítávají mezi všechny vlastníky bytů. Ve skutečnosti však kupující vstupuje do domu, který tento závazek splácí. Výše splátek se pak promítá do pravidelných měsíčních plateb.

Proto si vždy zjistěte, kolik peněz má dům ve fondu oprav a zda má také úvěr a jaká částka připadá na tento byt. Kladná částka ve fondu oprav cenu bytu snižuje, záporná částka (úvěr) vaši cenu bytu prodražuje.

Smlouvy rozhodují o všem

Samotná ústní dohoda mezi kupujícím a prodávajícím nestačí. Nespoléhejte se ani na právníka. Kupní smlouva musí přesně popisovat stav nemovitosti, datum způsobu platby i předání. Právník obvykle pouze formuluje text podle zadání. Nezkoumá, zda smlouva obsahuje všechny důležité informace.

Smlouva může být po právní stránce v pořádku, ale může tam chybět mnoho důležitých věcí. Proto je důležité věnovat smlouvám maximální pozornost. Měla by chránit prodávající i kupující, včetně nějakých sankcí. Pokud vám prodávající nedává žádné sankce, může se obávat, že vy byste mohli použít totéž a on nemá čisté svědomí.

Zákon počítá také se situací, kdy se po koupi objeví skryté vady. Pokud prodávající o problému věděl a neuvedl ho ve smlouvě, může kupující požadovat snížení ceny nebo odstoupení od smlouvy.

Uplatnění těchto práv ale často znamená složité dokazování. Proto je vždy lepší odhalit problémy ještě před podpisem kupní smlouvy.

Témata:koupě nemovitosti kupní smlouva právní rizika nemovitostí realitní kancelář realitní trh skryté vady

« PředchozíWilliam Styron: Sophiina volba

Další »Jak sport ovlivňuje mozek: pohyb prospívá nejen svalům