Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc (např. byt, dům, garáž, auto, prodejní prostory, parkoviště,…) k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Základním znakem nájmu je přenechání věci jinému k užívání, dočasnost a úplatnost.
Pokud je nájem ujednaný na déle než 50 let, bere se za to, že byl ve skutečnosti ujednán na dobu neurčitou, avšak s tím, že možnost vypovězení takového nájmu je v prvních padesáti letech omezena, jakoby šlo o nájem ujednaný na dobu určitou.
Jaký je rozdíl mezi pronájmem a podnájmem.
Pronajímat lze jen věc, kterou máte ve svém vlastnictví. Např. družstevní byt máte pronajat od družstva a jste jen nájemcem. Chcete-li tento byt dále někomu najmout, potřebujete k tomu souhlas družstva. Takže vztah mezi vámi a družstvem je pronájem a vztah mezi vámi a třetí osobou je podnájem.
Nájem bytu
Byt je definován jako místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Od 1. ledna 2014 se definice bytu upravená v zákoně o vlastnictví bytů nepoužije, bude-li byt pronajat k jinému účelu než k bydlení.
Pronajme-li pronajímatel byt k bydlení, který je k tomuto účelu vhodný i zdravotně způsobilý, je smlouva platná, přestože nebyl rozhodnutím stavebního úřadu určen k bydlení a půjde o platný nájem bytu. Otázku porušení veřejného práva bude nutno posoudit samostatně. Když si tedy pronajímatel s nájemcem ujednají, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou zavázáni stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.
Pro uspokojování bytových potřeb může být nájemci pronajat i celý dům, houseboat, dostatečně vybavený obytný vůz apod. Nájemcem prostor k bydlení musí být člověk (fyzická osoba).
Pro krátkodobé účely ubytování se nepoužijí ustanovení o nájmu bytu nebo domu, ale jen ubytování v letním domě, dočasné ubytování studentů v univerzitním městě apod.
V případě pronájmu jakékoliv movité věci (mimo podnájmu bytu), je výpovědní doba měsíc.
Smlouva o nájmu bytu
Smlouva o nájmu bytu nemusí obsahovat:
- přesné označení bytu,
- jeho příslušenství,
- rozsah jeho užívání,
- způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši.
Postačuje, je-li mezi stranami shoda na předmětu nájmu a na tom, že za jeho užívání náleží pronajímateli úplata.
I když zákon vyžaduje, aby smlouva o nájmu bytu byla uzavřena v písemné formě, nemohou být nedostatky ve smlouvě použity k výpovědi nájemce, protože za smlouvu je zodpovědný pronajímatel. Pronajímatel se rovněž nemůže vymlouvat na neplatnost smlouvy, pokud smlouva nebyla uzavřena písemně. Smluvní vztah nelze vypovědět jen proto, že se změnil vlastník věci (nemovitosti). Prodá-li tedy pronajímatel danou nemovitost, přechází povinnosti z pronájmu na nového majitele.
Pokud nájemce užívá byt/dům po dobu více než tři roky v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou. Nájemce se stává chráněn stejně, jakoby smlouva uzavřena byla a pronajímatel nemůže nájem bezdůvodně ukončit.
Smlouva nesmí obsahovat pasáže, které by výrazně zkracovaly práva nájemce a pokud je obsahovat bude, nebude na ně přihlíženo. Jde např. o pasáže, které se týkají toho, že nájemce zaplatí pronajímateli smluvní pokutu, nebo že nebude mít žádná zvířata. Pokud nájemce bude chovat např. jedovaté hady, nemůže mu to nájemce zakázat. ale musí se obrátit na soud.
Přesto, že není povinné, aby smlouva obsahovala výši nájemného, lze to doporučit. Není-li stanoveno jinak, splatnost je nejpozději do pátého dne příslušného měsíce.
Podnájem – čili nájemník poskytuje bydlení dalším osobám
Žádost o udělení souhlasu k podnájmu dalších osob si vyžaduje písemnou formu. Pokud se pronajímatel k žádosti nevyjádří ve lhůtě jednoho měsíce, pak je to považováno za souhlas. Strany si však mohou ujednat i úplný zákaz dalšího podnájmu.
U podnájmu bytu se rozlišuje:
a) Pokud nájemce bude v bytě sám trvale bydlet, není třeba pro podnájem souhlas pronajímatele. Není však vyloučeno, že si strany ve smlouvě o nájmu bytu sjednají opak.
b) V případě, že nájemce v bytě sám trvale bydlet nebude, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele
Pokud nájemce přijme do své domácnosti nového člena, má povinnost to pronajímateli oznámit nejpozději do dvou měsíců od změny počtu osob. Neoznámení v této lhůtě může mít za následek výpověď z nájmu bytu.
Peněžitá jistota (neboli kauce)
Slouží k zajištění plnění nájemcových povinností, které v budoucnosti z nájmu vyplynou.
Kauce nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného.
Při skončení nájmu pronajímatel kauci nájemci vrátí, ale může si započíst všechny pohledávky, které mu vůči nájemci z nájmu vznikly. Tuto kauci nemusí pronajímatel ukládat na zvláštní účet, ale může s nimi naložit dle svého uvážení.
Strany si mohou ve smlouvě ujednat, že se nájemné každý rok zvýší. Neujednají-li si o jakou částku či procento se cena nájmu zvýší, nebo nevyloučí zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel písemnou formou navrhnout nájemci jeho zvýšení. Nájemné může zvýšit až na částku, která je srovnatelná s nájemným, které je obvyklé v daném místě. Současně však navržené zvýšení nájemného nesmí být vyšší než suma zvýšení rovnající se 20-ti %, k níž došlo v posledních třech letech. (Např. nájemné v r. 2014 nesmí přesáhnout částku 10 tisíc, pokud bylo nájemné v roce 2011 8 tisíc Kč.)
Pokud nájemce se zvýšením nájemného nesouhlasí, může pronajímatel po dvou měsících podat návrh na zvýšení nájemného k soudu.
Zánik nájmu bytu – nájem může zaniknout:
- Uplynutím doby (prolongací), která byla v nájemní smlouvě dohodnuta
- Odstoupením od smlouvy
- Výpovědí
V průběhu nájmu se mohou změnit okolnosti do té míry, že po nájemci nelze požadovat, aby v nájmu pokračoval (např. se změní jeho rodinné poměry a byt je pro něj velký nebo malý, nebo se bude muset odstěhovat za prací).
Pokud je nájem uzavřený na dobu neurčitou, je výpovědní doba tři měsíce.
U nájmu na dobu neurčitou se rozlišují výpovědi s výpovědní dobou a bez výpovědní doby:
a) skončení nájmu bez výpovědní doby v případě porušení povinností zvlášť závažným způsobem
b) výpověď s tříměsíční výpovědní dobou ze stanovených důvodů:
-
- poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.
- je-li nájemce odsouzen za úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.
- musí-li se byt vyklidit, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat.
- jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu
- Výpovědním důvodem z nájmu bytu již nebude to, že má nájemce dva nebo více bytů.
U nájmu na dobu neurčitou může pronajímatel vypovědět nájem v tříměsíční výpovědní době i v případě, že:
-
-
- jej bude obývat pronajímatel, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno
- byt potřebuje pronajímatel pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni
-
Pokud dojde k výpovědi z těchto důvodů, nesmí byt zůstat po vyklizení prázdný ani dojít k pronájmu jiné osoby.
Bylo zrušeno právo na bytovou náhradu v případě ukončení nájemní smlouvy. Bylo-li však zahájeno řízení o neplatnosti výpovědi nájmu bytu před 1. lednem 2014, bude rozhodnuto podle dosavadních právních předpisů a právo nájemce na bytovou náhradu nebo na jiná plnění podle dosavadních právních předpisů nebudou dotčena.
K ukončení nájmu lze využít výjimečné opatření, pokud druhá strana porušila zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působila značnou újmu druhé straně. Za těchto okolností má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Zákon však nestanovil, jaké to mohou být důvody.
Přechod nájmu bytu
Nájem může přejít na osobu, která není nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, pouze v případě písemného souhlasu pronajímatele.
V případě přechodu nájmu na jiné, než vyjmenované nájemcovy příbuzné, však není vyžadován písemný souhlas pronajímatele. To co bylo dříve povinností, je dnes jen možnost, jak si zajistit svá práva.
Pronájem prostoru pro podnikání
U pronájmu nebytových prostor za účelem podnikání stačí, aby si strany dostatečně určily předmět nájmu. Smlouva nemusí mít písemnou formu, ale je to třeba doporučit, aby byl alespoň nějaký průkazní dokument v případě sporu.
Požádá-li nájemce o udělení souhlasu (na změnu ne smluvních podmínkách) v písemné formě a pronajímatel se do jednoho měsíce k žádosti nevyjádří-li, je to považováno za souhlas pronajímatele, pokud se nájemce tohoto práva ve smlouvě nevzdal.
U skončení nájmu výpovědí musí vypovězená strana (pronajímatel nebo nájemce), do jednoho měsíce vznést proti výpovědi námitky, pokud s ní nesouhlasí. Jinak ztrácí právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.
Vzniklo právo bývalého nájemce požadovat náhradu za tzv. převzetí zákaznické základny. Lze uplatnit tehdy, skončí-li nájem výpovědí ze strany pronajímatele, aniž by šlo o výpověď pro porušení smlouvy. Pokud pronajímatel nebo nový nájemce získal prospěch z předchozí činnosti vypovězeného nájemce, lze požadovat náhradu, za již získanou klientelu (pekařství, kadeřnictví, restaurace, apod.).
Pacht, pachtýř, propachtovatel a pachtovné
Pacht používáme i dnes, byť tomu říkáme nájem. Jenže na rozdíl od nájmu se u pachtu předpokládá, že pachtýř bude vlastním přičiněním věc (např. pole, závod) obhospodařovat tak, aby přinášela nějaký zisk.
Propachtovatel (vlastník) se zavazuje přenechat pachtýři věc (s inventářem a zařízený k dočasnému užívání) a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné, nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci (např. úroda na poli).
Pacht ujednaný na dobu neurčitou lze vypovědět v šestiměsíční výpovědní době tak, aby skončil koncem pachtovního roku. Byla-li smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i výpověď písemnou formu.
Pokud pachtýř propachtuje věc jinému bez propachtovatelova předchozího souhlasu, může vlastník vypovědět pacht bez výpovědní doby. Vlastník propachtované věci (nebo pachtýř se souhlasem vlastníka) může navrhnout, aby bylo pachtovní právo zapsáno do veřejného seznamu (je-li zapsána propachtovaná věc do veřejného seznamu).
V případě, že je věc propachtována s inventářem (zařízení prostor, ale i zvířata) je pachtýř povinen o inventář i zvířata pečovat a zničený majetek obnovit, pokud není dohodnuto jinak.
Zemědělský pacht
Pokud byl pacht ujednán na dobu delší než dva roky a není-li smlouva uzavřena v písemné formě, má se za to, že pacht byl ujednán na dobu neurčitou. U zemědělského pachtu je pachtovní rok období od 1. října do 30. září následujícího roku. Pachtovné za zemědělský pacht se platí ročně pozadu a je splatné k 1. říjnu.
Pacht ujednaný na dobu neurčitou lze vypovědět v dvanáctiměsíční výpovědní době.
Pacht závodu
U ostatního pachtů je pachtovní rok shodný s kalendářním rokem. Propachtováním závodu se pachtýř stává věřitelem pohledávek a dlužníkem dluhů, které s provozem závodu souvisí. Z dluhů však pachtýř přejímá jen ty, o jejichž existenci věděl nebo ji alespoň musel rozumně předpokládat.
